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房企扎堆再融資背后玄機:保供應、保剛需

發布時間:2018年2月12日  來源: 新疆公司事務律師     http://www.eybvme.live/

  房企再融資的每一步進展都牽動著市場神經。近日,至少有兩家房企被監管層口頭通知“暫緩報送”再融資方案。從流程上看,兩家企業再融資方案均已通過股東大會審議,若證監會受理且審核通過,這將成為首批房企再融資重啟的案例。不過從目前來看,推進還須等待相關細則。

  被監管層口頭通知“暫緩報送”再融資方案的房企,究其原因,無關企業自身,而是監管層尚未在技術層面對房企再融資開閘做好準備。自2010年以來,作為房地產調控政策的一部分,房地產企業的上市、再融資和并購重組已經停滯三年多時間。8月2日,新湖中寶披露了55億元的定向增發預案后,上市房企再融資方案陸續出爐,8月共有12家房地產行業上市公司宣布定向增發預案,預計融資達到306.7億元。截至目前,共有超過16家房企披露定向增發預案,融資大多用于房地產項目開發。另有數家房企涉及資產注入和債券發行。

  事實上,證監會關于上市房企再融資的口徑也一直未變,最新的回應是在今年8月24日。當日在武漢舉行的湖北省上市公司再融資培訓研討會上,證監會有關人士表示,目前可明確的是,按照“新國五條”精神,對四類違法違規的房地產企業暫停融資審批,對未違法違規者則按正常審核程序推進。

  自從今年8月2日新湖中寶發布定增公告以來,已有約20家上市房企公布再融資預案,但有接近監管層的人士卻表示,“目前還沒有接受任何一家房企的定增申請。”對于房地產融資“開閘”,按目前證監會的有關規定,募集資金進行變相商業開發是不鼓勵的。企業如果用自有資金且能通過國土部審核這一新程序仍可開發,但很顯然,監管層并未取消這一新增程序。最近的一例房地產融資是華夏幸福,該公司9月2日公告,擬以不低于32.06元/股的價格定向增發1.9億股A股,募集資金不超過60億元,投向包括大廠田各莊新民居建設項目等7個地產項目,這也是今年以來規模最大的融資預案。

  近期,房地產企業再融資的閘門似乎悄悄被打開,盡管監管層對房企再融資“不松綁”的口徑沒有變化,但數家房地產上市公司已公布了再融資方案。據媒體統計,目前共有11家房企提出再融資預案,同時另有多家房企停牌謀劃重大事項。上市房企的再融資的放開,既有利于房企借道“棚戶區改造”機會再融資、進入重點城市的中心區域市場,對于地方性國企、一些大型房地產企業而言,則可能會帶來新的投資和市場布局開發機會。

  作為資本密集型行業,過去三年,不少房企通過房地產信托、基金等方式募集資金的成本逐漸攀高。相比其他融資渠道,再融資本身所具有的種種優勢也讓上市房企趨之若鶩。一方面,融資成本比較低。作為股權融資,和房地產企業大量采用的債券融資相比更為直接,能夠長期穩定地獲取融資資金;另一方面,從財務角度分析,其資產負債率相對也是比較優化,能夠降低負債率。

  對目前的A股而言,不論是IPO還是再融資都存在一個不容忽視的缺點,即“重融資,輕回報”。如果上市房企通過股權再融資,除了發行費用之外,幾乎無需再支付其他融資費用,房企融資成本無疑大幅下降。也就是說,再融資的放開,使房企能夠通過股市快速有效募集資金,資金的使用成本也隨之降低。自2010年以來,房企再融資之路已被暫時卡住,有業內人士認為,恢復部分房企的再融資功能,與中央提出的“促進房地產市場平穩健康發展”的基調是一致的。目前中央正牽頭制定房地產調控的長效機制,其中一項內容就是增供應、保剛需,從根本上緩解供需矛盾。如今之所以有多家上市房企公布融資計劃,表明上市房企已經捕捉到某種信號,進而改變其行為。

  部分上市房企之所以敢于通過再融資投資剛需項目,也是看準了樓市供應將增加的風向標。但由于房地產業善于資金騰挪,一旦放開再融資,不僅資金監管是難題,更重要的是,如一些房企將原本用于補充流動資金的錢用于買地,而依靠融資來補充流動性,勢必推動房地產投機熱潮,最終導致房價難以控制。一方面,對于爭搶“地王”的上市房地產公司而言,如果能通過股市再融資,勢必會給不斷上升的房價帶來推波助瀾的作用;另一方面,房地產調控政策向何處去,不僅關系到公眾切身利益,也直接關系到宏觀調控的成敗,關系到經濟結構調整的成敗。只有不折不扣地執行房地產市場的調控政策,堅決抑制投機投資性需求,才能切實防止房價反彈。因此,繼續凍結這部分融資需求應是房地產調控的應有之義。



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