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上海正兆企業發展有限公司與中國農業生產資料上海公司、上海市閘北區體育開發管理部企業承包經營合同糾紛案

發布時間:2018年5月8日  來源: 新疆公司事務律師     http://www.eybvme.live/

上 海 市 第 二 中 級 人 民 法 院
民 事 判 決 書

(2003)滬二中民三(商)終字第153號

  上訴人(原審原告)上海正兆企業發展有限公司,住所地上海市中山北路2052號1404室。
  法定代表人奚成祥,董事長。
  委托代理人王頌華,上海市潤華律師事務所律師。
  委托代理人奚寶祥,該公司工作人員。
  被上訴人(原審被告)中國農業生產資料上海公司,住所地上海市長安路1001號一號樓八層。
法定代表人張蔭萱,總經理。
  委托代理人賀海浩,上海市允正律師事務所律師。
  委托代理人勵偉剛,上海市中茂律師事務所律師。
  被上訴人(原審被告)上海市閘北區體育開發管理部,住所地上海市中華新路469號。
  法定代表人范振海,主任。
  委托代理人羅玲,上海市誠和律師事務所律師。
  上訴人上海正兆企業發展有限公司(以下簡稱正兆公司)因企業承包經營合同糾紛一案,不服上海市閘北區人民法院(2000)閘經初字第1704號民事判決,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭,于2003年5月21日公開開庭審理了本案。上訴人正兆公司的委托代理人王頌華、奚寶祥,被上訴人中國農業生產資料上海公司(以下簡稱農資公司)的委托代理人賀海浩、勵偉剛,被上訴人上海市閘北區體育開發管理部(以下簡稱體管部)的委托代理人羅玲到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
  原審查明:1999年9月8 日,正兆公司與農資公司、體管部簽訂《上海華天假日賓館承包經營合同》一份,由正兆公司承包農資公司、體管部發包的上海華天假日賓館 (以下簡稱華天賓館)。合同約定,承包范圍:華天賓館的大堂、二、五—十五樓的承包經營使用權;承包期限:自1999年10月1日起至2009年10月1日共10年;承包金額:第一、第二年每年上交給發包方380萬元,其中農資公司得306.653萬元,體管部得73。347萬元,第三年遞增。合同還約定,任何一方違約,守約方都有權解除合同,違約方應承擔違約責任,向守約方支付未履約部分的承包金總額10%的違約金。合同簽訂后,正兆公司在1999年9月20日、10月8日分別支付給農資公司、體管部 50萬元、10萬元,合計60萬元承包費。1999年10月8日至同月22日,正兆公司、農資公司及體管部三方對承包體進行交接,客房部對外營業,同時,正兆公司對華天賓館的二樓進行裝修,將其改建成餐廳。嗣后,因三方對承包體是否合格發生爭執,正兆公司拒付承包金。為此,2000年4月10日,農資公司與體管部收回了華天賓館的承包經營權,正兆公司撤離華天賓館。
  原審另查明:1、華天賓館系由農資公司和體管部于1997年8月投資建立的企業,該房屋的產權歸上海興隆房產經營開發公司所有,而上海興隆房產經營開發公司系農資公司于1992年11月投資開辦的企業。
  2、1999年1月29日,上海市閘北區住宅建設發展有限公司、上海市閘北區建設工程質量監督站經對華天賓館的工程質量進行綜合評定,認定工程為優良等級。
  3、1998年9月4日,上海市公安局閘北分局防火監督處出具了滬消閘防(98)(驗)字第053號《建設工程竣工消防驗收意見書》,內容:現場檢查,一、建筑總平面圖、安全疏散,防火分隔基本符合我處原審核要求;二、消防泵、噴淋泵,經測試運行正常,但泵房間需增設色標;三、火災報警系統經抽測基本正常,消防電梯風機基本能正常運行。鑒于上述情況在消防方面已基本具備使用條件,但為了確保安全,特提以下要求:1、管道井應全部封堵徹底;2、增添水泵結合器、噴淋裝置各一套;3、屋頂測試器增設快動按鈕;4、建立防火檔案,落實專人負責消防工作,消防控制室24小時專人值班;5、五樓以下的層面作餐飲等裝修時需另行送審。嗣后,正兆公司將二樓改作餐廳時未向農資公司及體管部提出消防驗收審核申請。
  原審認為:正兆公司與農資公司、體管部簽訂的《華天賓館承包經營合同》依法成立且有效,雙方應嚴格按合同約定的義務履行。本案中,正兆公司與農資公司、體管部之間因系承包關系而非租賃關系,農資公司、體管部將其投資開辦的華天賓館發包給正兆公司承包經營并無不當,故正兆公司提出農資公司、體管部無房產證而不擁有發包標的物所有權的主張與法相悖,不予采信。正兆公司系對發包體狀況經過考察后再與農資公司、體管部簽訂承包合同,并且在簽訂承包合同中對發包體的要求未有書面約定,故現正兆公司以農資公司、體管部交付的發包體物業和設備存在的瑕疵為由,要求農資公司、體管部承擔違約責任,無法律依據,不予采納。雖然正兆公司在承包經營期間在使用農資公司、體管部發包的設備中發現有瑕疵,并曾向農資公司、體管部提出質量異議,對此,農資公司、體管部應承擔的是修理責任,而不是違約責任,且正兆公司也未因此停止經營。本案中,農資公司、體管部在簽訂承包合同后,按約將華天賓館交付正兆公司承包,雙方并辦理了交接手續,嗣后,正兆公司又進行了客房經營和對二樓餐廳進行改建,現正兆公司訴訟要求農資公司、體管部承擔違約金之請求,不予支持。據此,原審判決:正兆公司之訴不予支持。案件受理費27,960元由正兆公司負擔。
  判決后,正兆公司不服,上訴稱:原審認定事實不清,適用法律錯誤,應當依法予以撤銷。1、正兆公司與農資公司、體管部簽訂承包合同之際及正兆公司經營期間,農資公司、體管部始終沒有取得華天賓館的房地產權證,其不是該房屋的所有權人,該房屋的產權也不是象原審查明的歸上海興隆房地產經營開發公司所有。由于沒有房地產權證,正兆公司的業務受到很大限制,失去了固定的客戶及穩定的收入。而農資公司、體管部在訂立承包合同時沒有告知這一事實,具有過錯。原審判決以正兆公司“對發包體狀況經過考察后再與農資公司、體管部簽訂承包合同”而推斷正兆公司對此明知是沒有依據的。2、正兆公司承包經營的華天賓館五樓為毛胚房,其坑道位正對房屋大梁,根本沒有坑道通路,整個樓層無法使用。正兆公司在訴訟期間提供了相應照片并多次要求原審法院到現場查看,但原審仍然僅憑“上海市閘北區住宅建設發展有限公司、上海市閘北區建設工程監督站經工程質量綜合評定,工程為優良等級”的評定結論,確認農資公司及體管部交付的房屋符合經營要求,原審判決無視和違背客觀事實,應予糾正。正兆公司在原審庭審中舉證的華天賓館二樓、五樓的圖紙與現場不符,二樓的場地地坪落差嚴重,該瑕疵是完全可以通過檢測確認的,原審卻未予查證,屬事實不清。至于二樓原規劃可為餐飲樓層,農資公司、體管部也出具過相關報告,證明是承包協議約定的一部分。正兆公司將二樓、五樓改建為餐廳,并無不當。3、農資公司、體管部并未按照承包合同的約定,將所有樓層按期交付正兆公司承包,直至 1999年11月中旬,農資公司、體管部仍未能將符合消防要求的二樓、五樓交付正兆公司,這是違約行為,直接導致正兆公司不能及時裝修,盡早經營贏利。4、農資公司、體管部交付的貨運電梯根本不能使用,直接影響正兆公司的裝修進度,影響正兆公司五樓以上樓面的營業,而且至農資公司、體管部強行將正兆公司趕出華天賓館止,該貨運電梯還是不能使用。原審對該違約事實不予認定,反認為“這僅是農資公司、體管部應承擔的修理責任,而不是違約責任”,原審判決無視事實和法律,顯屬判決錯誤。5、正兆公司與農資公司、體管部所約定承包經營范圍是華天賓館的大堂、二樓、五至十五樓,但是,由于華天賓館的貨運電梯不能使用,三樓四樓的裝修人員全部通過大堂使用客運電梯,大堂變成正兆公司與其他單位合用,而且,三樓四樓用作浴場,裝修完畢后所有客人都通過大堂電梯上下,沒有實現大堂歸正兆公司承包經營的約定。6、如農資公司、體管部的上述違約行為僅如原審認定的“是承擔修理的責任,而不是違約”的話,正兆公司完全有權在農資公司、體管部“承擔修理責任”后履行自己的義務。如果農資公司與體管部始終未盡修理業務,就構成違約,應當承擔違約責任。更重要的是,農資公司、體管部無視承包協議,強行將正兆公司趕出華天賓館、強行終止承包協議的行為,是徹底的違約行為,應當承擔違約責任。為此,請求依法撤銷原審判決,判令農資公司、體管部支付違約金359萬元并承擔本案上訴費。
  被上訴人農資公司辯稱:1、正兆公司與農資公司、體管部簽訂的承包經營合同,約定的是經營權利的承包而不是經營標的物所有權的承包,法律也沒有允許承包經營產權證的規定,因此,正兆公司以華天賓館沒有房地產權證、影響其經營承包為由,要求農資公司與體管部承擔違約責任是沒有法律依據的。2、正兆公司于1999年9月30日零時接受華天賓館的經營權,因國慶放假,故商定于10月8日起辦理交接手續,對此雙方均無異議。正兆公司無論在一審、還是在二審均沒有提供農資公司與體管部延期交房的證據,二審法院對此不應進行審理。3、正兆公司承包經營的范圍包括華天賓館的大堂、二樓、五樓至十五樓,而農資公司與體管部并未同意正兆公司在五樓開設餐廳,正兆公司為達到經營餐飲業的目的,對二樓、五樓擅自進行改建,在改建過程中,又發現原有的房屋結構不能滿足其開設餐廳的要求,繼而以農資公司、體管部交付的物業有質量瑕疵為由,認定農資公司與體管部違約,顯然系屬無理。鑒于上述觀點,認為原審判決認定事實清楚、適用法律正確,請求維持原判。
  被上訴人體管部辯稱:同意農資公司的答辯意見。體管部與農資公司提供的承包體完全合法,正兆公司所述與事實不符,請求駁回上訴,維持原判。
  本院經審理查明:原審查明華天賓館房屋的產權歸上海興隆房產經營開發公司一節有誤,予以糾正。原審查明的其他事實屬實,本院予以確認。
  本院另經審理查明:2002年11月17日,上海市房屋土地管理局向上海興隆房產經營開發公司及上海市閘北區體育局頒發了滬房地閘字(2002)第019145號和滬房地閘字(2002)第019146號房地產權證。根據房地產權證記載:中華新路469號房屋的權利人為上海興隆房產經營開發公司和上海市閘北區體育局。
  本院認為:1、關于農資公司、體管部將沒有取得房地產權證的華天賓館交付正兆公司使用是否構成違約的問題。本案系承包經營糾紛,而非房屋租賃糾紛。正兆公司承包的是華天賓館的經營權,使用的是華天賓館的房屋和設備。正兆公司在承包經營期間,華天賓館的產權歸屬雖處于待定狀態,但該房屋并未處于無人管理的狀態。農資公司、體管部將其投資開辦的華天賓館發包給正兆公司承包經營并不違反法律規定,況且,華天賓館的所有權人上海興隆房產經營開發公司和上海市閘北區體育局并未對華天賓館由正兆公司承包經營、華天賓館的房屋、設備由正兆公司使用一節提出異議,而正兆公司也并沒有因產權證爭議而中止經營。經營場所沒有取得房地產權證,并不影響正兆公司行使經營權。同時,華天賓館的房地產權證取得與否和正兆公司經濟利益受損無必然的因果關系。因此,正兆公司以農資公司、體管部沒有取得華天賓館產權證為由,要求農資公司、體管部承擔違約責任的訴請于法無據,本院不予支持。2、上海市閘北區住宅建設發展有限公司、上海市閘北區建設工程監督站經對華天賓館的工程質量進行綜合評定,確認工程質量為優良等級。上海市公安局閘北分局也出具了對華天賓館的《建設工程竣工消防驗收意見書》,這就表明華天賓館具備了交付使用的條件。正兆公司將華天賓館的二樓、五樓改建成餐廳,在改建過程中,正兆公司違法了消防部門提出的“五樓以下的層面作餐飲等裝修時需另行送審”的規定,沒有按程序向農資公司、體管部提出相關的申請,以致二樓、五樓不能通過消防部門的驗收,對此,正兆公司存有過錯,其提出的農資公司、體管部未能將符合消防要求的二樓、五樓交付正兆公司使用系違約行為的主張,與事實不符,本院不予采信。3、承包經營合同并沒有就二樓、五樓的具體用途作出約定,正兆公司決定將二樓、五樓改建成餐廳,農資公司與體管部對此并未表示反對。但正兆公司在實施改建工程前,曾對華天賓館的房屋結構等方面進行了充分的考察,就房屋存在的瑕疵已盡了充分的注意義務,因此,在改建過程中產生的問題,均是正兆公司為滿足其經營特殊行業而產生的,不能以此作為農資公司、體管部違約的理由。至于二樓地坪存在落差及貨梯不能使用的問題,農資公司與體管部承擔的是修繕責任,而不是違約責任。如果農資公司、體管部不盡修繕義務,正兆公司可通過其他途徑維護其自身的合法權益。4、關于正兆公司提出的農資公司、體管部將部分樓層延期交付使用是否構成違約問題。本院認為,即使存在逾期交付的瑕疵,由于正兆公司與農資公司、體管部在簽訂承包經營合同時并未將逾期交付列為違約范圍,故正兆公司要求按違約條款追究農資公司與體管部的違約責任于法無據。至于正兆公司與其他單位合用大堂的問題,此系履行合同中產生的瑕疵,不能據此認定農資公司、體管部違約。5、正兆公司在經營過程中沒有按照承包經營合同的約定,履行支付承包金的義務,對此,農資公司與體管部根據承包合同第五條第一項第二款的規定,解除與正兆公司之間簽訂的承包經營合同并無不當。
  綜上,原審法院認定事實基本清楚,適用法律正確。正兆公司的上訴理由不能成立,本院不予支持。據此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第 (一)項的規定,判決如下:
  駁回上訴,維持原判。
  二審案件受理費人民幣27,960元,由上訴人正兆公司負擔。
  本判決為終審判決。

審 判 長 陳 默
代理審判員 李 雯
代理審判員 倪知良


二00三年六月十日

書 記 員 陶 靜






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